Ultimul recensământ evidențiază o creștere rapidă a fondului locativ nelocuit. În timp ce numărul total de locuințe existente a crescut cu 13,7 la sută în zece ani, ajungând la peste 9,9 milioane de unități, numărul de locuințe neocupate s-a majorat cu 76,4 la sută, de la 1,4 milioane la peste 2,5 milioane, dintre care peste 218.000 se află în București, iar alte 62.000 în orașele din județul Iași. În mediul urban, județele Constanța, Brașov și Timiș au fiecare peste 50.000 de locuințe neocupate, semnalând o tendință amplă care afectează întreaga piață imobiliară, conform unei analize Storia.
Aceste date vin în contextul în care este de așteptat ca numărul de locuințe noi care vor fi livrate pe piață în următorii ani să scadă, pe baza reducerii numărului de locuințe autorizate de către autoritățile locale.
„Într-o piață imobiliară caracterizată în ultimii ani de creșteri constante ale prețurilor în toate marile orașe ale țării, valorificarea locuințelor nelocuite ar putea contribui la îmbunătățirea accesibilității locuirii prin creșterea ofertei de locuințe disponibile pentru vânzare și închiriere. De aceea, este important să avem informații despre câte locuințe sunt nelocuite, cum a evoluat în timp acest indicator și, mai ales, să înțelegem cauzele care au condus la acest fenomen, care s-a accentuat în intervalul de 10 ani care a trecut între cele mai recente recensăminte ale populației și locuințelor”, a declarat Monica Dudău, head of marketing real estate Europe, OLX Group (Storia și OLX Imobiliare în România).
Potrivit metodologiei pe baza căreia se realizează recensământul, o locuință este considerată ocupată în cazul în care există cel puțin o persoană care locuiește neîntrerupt cu cel puțin 12 luni înainte de recensământ sau dacă există cel puțin o persoană care locuiește de mai puțin de 12 luni, dar și-a manifestat intenția de a rămâne în locuința respectivă pentru cel puțin 12 luni.
Prin urmare, din perspectiva recensământului, adresa de reședință menționată în actul de identitate nu este luată în considerare la determinarea numărului de persoane care locuiesc într-o anumită locuință. Din acest punct de vedere, datele de la recensământ sunt mai relevante și mai apropiate de cele reale, însă chiar și așa nu reflectă sută la sută realitatea din teren, întrucât se bazează pe declarațiile pe proprie răspundere ale respondenților cu privire la perioada de timp petrecută la adresa respectivă.
Care este situația la Buzău
Într-o analiză anterioară, OPINIA prezenta că piața imobiliară din Buzău traversează o perioadă cu turbulențe majore, marcată de o fragilitate financiară extremă a dezvoltatorilor și de o scădere dramatică a profitabilității. Cu toate acestea, pentru a cumpăra un apartament buzoienii sunt nevoiți să scoată sume importante din buzunare. Dar ce ne facem atunci când avem atât de multe locuințe în care nu locuiește nimeni?
Potrivit datelor ultimului recensământ, analizate de OPINIA, în județ sunt 53.426 de locuințe nelocuite, un număr care plasează Buzăul pe locul doi într-un clasament al Regiunii Sud-Est. Cele mai multe astfel de locuințe de regăsesc în Constanța (71.381), urmată de Buzău, Galați (45.023), Vrancea (34.285) și Brăila (31.177). Numărul cel mai mic de locuințe nelocuite din Regiunea Sud-Est se regăsesc în Tulcea, respectiv 24.893.
Datele disponibile pentru principalele județe ale țării din perspectiva dezvoltării pieței imobiliare nu sunt cu mult diferite de cele din București și Ilfov. Dintre județele care au o reședință de județ cu un număr relevant de tranzacții imobiliare, Iași se remarcă prin cea mai mare creștere a numărului de locuințe nelocuite pe parcursul intervalului de 10 ani dintre cele două recensăminte analizate. Astfel, fondul locativ al județului a crescut cu 31,2 la sută la peste 406.000 de locuințe situate în mediul urban și rural, dintre care 127.092 de locuințe sunt nelocuite, ceea ce reprezintă o creștere de trei ori comparativ cu 2011. De altfel, Iași este și județul cu cea mai mare pondere a locuințelor nelocuite: 31,3 la sută, în condițiile în care această pondere era de numai 13,3 la sută în 2011.
Cluj, Sibiu și Dolj, județele cu cea mai mică creștere a locuințelor nelocuite
Dintre principalele piețe imobiliare ale României, doar trei județe au înregistrat creșteri mai mici de 100% a numărului de locuințe neocupate în mediul urban și rural pe parcursul perioadei de 10 ani analizată. Astfel, în județul Sibiu existau 51.086 de locuințe neocupate în 2021, cu 68,8% mai multe decât în 2011, în timp ce în județul Cluj creșterea a fost de 57,9%, la 84.735 de locuințe. Cea mai mică creștere procentuală a fost raportată de Dolj, acolo unde numărul de locuințe nelocuite s-a majorat cu 51,2%, la 77.273 de locuințe situate în mediul urban și rural.
Numărul locuințelor nelocuite a crescut în toate județele
De asemenea, datele agregate pentru cele două recensăminte arată că numărul de locuințe nelocuite din mediul urban și rural a crescut pe parcursul intervalului de 10 ani în toate județele României, fără nicio excepție. Cea mai mică creștere numerică s-a înregistrat în județul Vrancea (+6.400 de locuințe), acolo unde numărul de locuințe nelocuite s-a majorat de la 27.900 în 2011 la 34.300 în 2021. Dacă luăm în calcul strict localitățile urbane, județul cu cea mai mică creștere a fost Neamț, întrucât acolo numărul de locuințe neocupate s-a majorat cu aproape 600 de unități, de la 16.000 la 16.600 de unități. Practic, pe parcursul acestei perioade de 10 ani, numărul de locuințe neocupate a crescut în București și în fiecare județ al României, indiferent de mărimea pieței imobiliare, atât în ansamblu, cât și strict în mediul urban.
Care sunt cauzele
Discrepanțele majore dintre fondul total de locuințe și numărul de locuințe ocupate au mai multe explicații posibile. Una dintre cauze este reprezentată de migrație, în contextul în care unele persoane care au plecat să muncească în străinătate au lăsat propriile locuințe goale, iar acest fenomen a început să se inverseze abia în ultimii ani. În plus, fenomenul este accentuat de migrația internă din zonelerurale și orașele mici către marile orașe ale țării, care oferă mai multe oportunități de dezvoltare pentru populație. De asemenea, există locuințe care au rămas goale după ce proprietarii au încetat din viață, iar moștenitorii au preferat să le păstreze fără să le închirieze sau să le vândă.
Nu în ultimul rând, analiza Storia indică existența unor locuințe goale și ca urmare a faptului că unele proprietăți imobiliare sunt cumpărate strict în scop investițional, fără intenția de a le închiria ulterior, cu raționamentul că valoarea acestora crește de-a lungul timpului. În această categorie intră însă și locuințele închiriate fără acte legale, în cazul cărora chiriașii au declarat cel mai probabil că locuiesc la adresa la care s-au născut.
Vânzările de case au scăzut puternic în prima lună din acest an
În luna ianuarie a acestui an s-au vândut cu peste 30.000 mai puține imobile față de luna decembrie. În luna ianuarie 2026, au fost vândute, la nivelul întregii țări, 24.598 imobile, cu 31.605 mai puține față de luna decembrie, arată datele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Numărul caselor, terenurilor și apartamentelor care au făcut obiectul tranzacțiilor în luna ianuarie este cu 6.236 mai mic față de perioada similară a anului 2025.
Cele mai multe vânzări de imobile au fost înregistrate în București – 4.159, Ilfov – 1.799 și Brașov – 1.273. Județele cu cele mai puține imobile vândute sunt Teleorman – 41, Călărași – 121 și Sălaj – 169. În ceea ce privește reședințele de județ, cele mai multe tranzacții imobiliare au avut loc în Brașov – 696, Constanța – 365 și Suceava – 360, iar cele mai puține, în Alexandria – 3, Miercurea-Ciuc – 10 și Giurgiu – 19.
Numărul ipotecilor, la nivel național, a fost de 14.830, cu 5.855 mai mic față de ianuarie 2025. Cele mai multe operațiuni de acest gen au fost înregistrate în București – 2.564, Ilfov – 1.336 și Timiș – 823. La polul opus se află județele Harghita – 27, Teleorman – 39 și Gorj – 46. Județele în care au fost vândute cele mai multe terenuri agricole, în luna ianuarie 2026, sunt Buzău – 436, Dolj – 312 și Tulcea – 275.